A estruturação correta de um empreendimento imobiliário começa muito antes do início da obra. Para garantir segurança jurídica, eficiência fiscal e previsibilidade financeira, incorporadoras têm adotado cada vez mais a SPE – Sociedade de Propósito Específico como modelo ideal para cada projeto.
A SPE é uma empresa criada exclusivamente para desenvolver um único empreendimento. Isso traz vantagens significativas:
-
Separação patrimonial: protege o patrimônio da incorporadora e dos investidores, isolando riscos.
-
Transparência na gestão: facilita o controle dos custos, receitas e indicadores de cada obra.
-
Exigência do mercado: bancos, investidores e cartórios preferem — e muitas vezes exigem — que cada projeto seja formalizado por SPE.
-
Possibilidade de adesão ao RET (Regime Especial de Tributação): benefício tributário exclusivo para empreendimentos com patrimônio de afetação.
A incorporadora pode ser tributada por três regimes: Lucro Presumido, Lucro Real ou RET. Cada um deles impacta diretamente o fluxo de caixa e a rentabilidade do projeto.
1 – Lucro Presumido
Aplica-se quando não há adesão ao RET. As alíquotas combinadas de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS podem chegar a cerca de 6% a 8% sobre a receita, dependendo da atividade e estrutura do empreendimento.
2 – Lucro Real
Usado para obras de maior porte ou com estrutura societária mais complexa. A apuração segue o resultado contábil, com maior rigor de controles.
3 – RET – Regime Especial de Tributação
O regime mais vantajoso para incorporações com patrimônio de afetação.
A tributação é fixa de 4% sobre a receita recebida, englobando:
✔ IRPJ
✔ CSLL
✔ PIS
✔ COFINS
O RET reduz a carga tributária e simplifica o recolhimento, trazendo mais previsibilidade para o fluxo financeiro do empreendimento.
A SPE concentra todas as operações do empreendimento:
-
Compra do terreno
-
Permutas
-
Custos de obra
-
Receitas das vendas
-
Financiamento bancário
-
Recolhimento dos tributos
Isso permite que você tenha um resultado financeiro limpo e confiável, por projeto, sem misturar operações da incorporadora principal.